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안녕하세요, 수고 많으십니다.
저희 아버님은 서울 변두리에서 상가건물을 임대하고 계십니다.
아버님은 2년 전 휴대폰 매장을 운영하는 법인사업자와 상가임대차계약을 체결하였습니다.
당시 전세권등기를 한다고 해서 인감증명서(전세권설정등기용으로 용도기재)와 해당 신청서류에 인감도장을 날인하였습니다.
그런데 아버님이 이번에 대출건으로 건물 등기부등본을 발급받아 보니 이동통신사가 임대차보증금 5천만원 전액에 대해 근저당을 설정하고 있었습니다.
저희는 근저당설정에 대해서는 동의한 적이 없었습니다. 그래서 부동산에 물어보니, 전세권자는 전세권 설정자(건물주인)의 동의나 승낙 없이 전세권을 타인에게 양도하거나 또는 담보로 제공할 수도 있다고 들었습니다.
현재 임대료가 6개월 이상 미납된 상황에서, 향후 건물명도 후에 이동통신사가 임차인에 대한 미회수채권에 대해 임차보증금에 대한 전세권근저당권설정을 근거로 아버님에게 보증금 반환을 요청할 것이 우려되는 상황입니다.
계약현황과 전세권설정, 전세권근저당권설정 내용은 다음과 같습니다.
계약현황
2012년 2월 21일: 상가임대차계약 체결
2012년 2월 21일: 전세권설정(전세권자: 임차인)
2012년 4월 23일: 전세권근저당설정(근저당권자:이동통신사, 채무자: 임차인)
질문사항은 다음과 같습니다.
1. 전세권자가 임의로 전세권근저당권 설정을 할 수 있는 것인가요?
2. 현재와 같이 “임대인의 임대채권”과 “전세권근저당설정을 근거로 한 이동통신사의 임차인에 대한 채권”이 경합한다면 어떤 채권이 법적으로 우선하는지 궁금합니다.
이 일로 아버님은 며칠째 밤에 잠을 못 주무시는 실정입니다.
바쁘시겠지만 꼭 답변 부탁드립니다. 읽어주셔서 감사합니다.
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