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안녕하세요.
지성법무사와는 거래한적이 있는데, 이렇게 전문적인 상담게시판이 있어 유선을 대신해 상담을 드리게되었습니다.
아래는 저희회사와 건물주와 계약금액 표와 질문사항 4가지를 적었습니다.
NO 계약 일자 계약 만료일 면 적 보증금 월 세 비 고
2 2003.11.08 2004.11.08 225p 40,000,000 3,700,000
3 2004.11.08 2006.11.08 280p 40,000,000 3,700,000
4 2006.11.07 2008.11.07 280p 40,000,000 5,000,000 (+35%)
5 2008.11.08 2010.11.06 280p 60,000,000 5,600,000 (+12%)
1. 계약기간 만료 전에 이전을 할 경우
1) 차임 등 증액청구가 법을 초과하는 경우.
위의 표와 같이 월임대료가 2006년 11월에는 35%(삼백칠십->오백만) 2008년 2월에는 12%(오백만->오백육십만) 인상되었습니다.
월 임차료의 증가액이 상가건물임대차보호법에 명시된 기준 9%에 비해 턱없이 높게 설정되었는데 이런 사유로 임대차계약을 조기 해약 할 수 있는지요 또는 조기해약 이외에도 임차료가 법에서 제시하는 비율을 초과 할 경우 어떤 대항방법이 있는지요?
Reference) 상가건물임대차보호법시행령 제4조 (차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다. <개정 2008.8.21>
2) 임대차기간 동안에는 해지, 해제사유나 해지, 해제계약이 없는 한 임차인은 임대료를 지급하여야 하는 조항에 대해.
상가건물임대차보호법에는 임차인의 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하는 조항만 보이는데 반대로, 임대인이 임대인으로서의 의무를 위반하는 사례에 대한 열거조항 과 이에 응한 임차인 보호 조항 같은 것은 없나요?
한 예로 저희는 2003년 입주 이후 여러 차례 요청에도 불구하고, 건물주는 건물에 대한 유지보수를 단 한차례도 하지 않아 임차인들이 자체적으로 수리를 해서 해결하고 있습니다.
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3) 전세권등기설정을 하는 경우
전세권 등기설정을 하면 계약만료일 이전시 임차인에게 잇점으로 작용하는 부분이 있는가요 ?
Reference ) 전세권등기설정 필요 서류
임대인 : 인감증명서/ 인감/ 등기권리증(등기필증) 주민등록초본 1통
임차인(법인): 법인인감증명서/ 법인인감/ 위임장/ 대리인의 신분증
4) 새로운 임차인이 들어오는 것을 조건으로 임대차계약을 해지하기로 한 경우
저희의 계약만료일이 새 임차인의 잔금불입 날짜보다 빠르거나 늦을 경우도 예상이 되는데 이때 안전하게 하기 위해, 새 임차인이 잔금을 완납하는 날짜에 맞추어 건물주와 건물임대차 해지계약서를 별도로 작성해 날인하는 것이 필요할까요?
읽어주셔서 고맙습니다.
시간이 조금 걸리시더라도, 자세하고 성실한 답변주셨으면 업무처리에 많은 도움이 될것 같습니다. |
