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안녕하세요?
사안의 경우, 근저당권을 말소시킬 방법은 딱히 없다고 보입니다. 근저당권자의 입장에서도 적법한 계약을 체결하고 취득한 권리일 것입니다.
결국, 문제는 계약을 유지한 채(계속 살면서) 손해배상 등을 청구할 수 있는지, 아니면 그냥 계약을 해제시켜버릴지 에 귀착된다고 보입니다.
애시당초 등기부등본 등을 직접 확인하지 아니한 님의 실수가 있기는 하지만, 사안의 경우 집주인이나 공인중개사가 적극적으로 속였다고 볼 수 있기에 민법상 사기에 의한 취소를 고려해 볼 수는 있습니다.
그러나, 계속 그집에 살고 싶으시다면, 손해배상을 청구해볼 수 있는데요... 사실 확정일자까지 받으신 경우라면, 우선변제권도 확보되어 있는 상태이니, 설령 그 집이 경매에 처해진 경우라도, 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 그러니, 선순위 근저당권자에게 배당되고도 님의 보증금을 훨씬 넘는 금액이 남을 것이 예상되는 현 상황에서 물질적 손해가 발생했다고 보기는 어려운 점이 있습니다. 그러니 정신적 손해만 발생하였다고 보이며, 이에 대하여 물론 손해배상청구를 하실 수 있습니다. 다만 입증이 곤란하고 그 액수가 크지는 않을 것 같으므로 소송으로 다툴만한 실익은 없다고 보입니다.
다만 설정이 있는 다른 부동산에 비해 좀 비싸게 보증금을 지급하신 부분은 다소 문제가 될 수는 있겠으나, 시세에 비해 액수 차가 심하게 차이 나지 않아 계약상 신의칙에 크게 위배되어 있지 않다고 볼 여지도 있겠네요.
아무튼 확실한 것은 액수를 속인 것보다는 근저당권이 이미 설정된 사실을 속인 것 자체가 사기로 보인다는 것입니다. 물론 근저당권이 이미 설정된 사실을 숨기는 것을 수단으로 더 많은 보증금을 취한 사기로 볼 수도 있구요.
민사상 손해배상 등으로 대처할 수는 있으나(집주인에게든 공인중개사에게든), 실효성 있는 구제책은 아닌것 같구요.
형사상 대책을 살펴보면, 사기죄에 해당할 소지는 있다고 봅니다. 앞서 말씀드렸다시피 적극적으로 근저당권이 없다고 속여 기망한 것이고, 이로 인해 시세보다 더 많은 보증금을 취하였기 때문입니다. 다만, 근저당권이 있었다는 사실을 알았다면 전세(임대차)계약을 체결하지 않았으리라는 정황도 있어야 좋겠네요.
공인중개사는 등기부등본을 확인해가며 거래를 중개하는 사람이므로 근저당권 등이 있음을 몰랐을리 없는데 계약서를 뻔히 보고도 그런 말을 해준 바가 없었다면, 공인중개사로서의 업무상 법률규정에 위배된 것입니다. 아마도 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제33조 제4호에 위배된 행위인 것으로 보이며 같은 법 제36조 제1항 제7호에 따라 자격의 정지 대상이 될 것으로 판단됩니다. 제36조 규정에 따를때 공인중개사사무소 관할 구청 등에 문의해 보시면 될 것 같네요.
아무튼 재산적인 측면으로 본다면, 일단 계약기간이 만료시 보증금을 돌려받으실 문제에 있어 크게 불안한 점은 없는 것으로 사료되오니 너무 큰 염려는 하지 않으셔도 될 듯 하네요.
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윤형식 wrote:
안녕하세요
전세계약과 관련하여 질문을 드립니다.
1. 잠실주공2단지 08.6월 입주 시작
2. 08.11.15 전세(2억4천) - 계약금 지급
3. 08.12.15 잔금
4. 08.12.16 이사 - 확정일자
5. 09.1. 6확인 - 신규입주로 09.1월중에 건물 등기가 난다고 하여
1월6일에 확인해봄.
선근저당설정 08.10.28일자 최고액 192백만원
당초 전세 물건 구할 시 부동산 중개소에 1순위로 선설정이 없는 물건으로 한다는 조건을 제시하였음에도 불구하고 또 계약시 집주인으로부터 선설정이 전혀 없다는 대답을 들었습니다.
부동산 계약서상에도 "선설정 없음"이라고 명시하였습니다.
위와 같은 상황에서
현재 apt의 시세는 7억5천 ~ 8억5천으로 전세금과 근저장 설정액 합친금액과 시세와의 차이는 아직 분명히 있지만
혹시 모를 앞일에 대비해 선설정이 분명히 없는 물건을 택할려고 고생하였는데 일이 이렇게 되었습니다.
보증금액에서도 설정이 없는 물건이 있는 물건에 비해 2~3천만원
정도 차액이 있었습니다.
집주인과 부동산중개소에 어떻게 대응하는 것이 최선의 방법인지 몰라 이렇게 질문 드립니다.
계약 및 이사시 집주인이 너무 까다롭게 굴어 어머님이 고생 좀 하셨습니다.
감사합니다.
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