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박서준 wrote:
안녕하세요. 지성법무사사무소의 박서준법무사입니다.
상가건물임대차보호법 제10조 제4항 및 제5항에 따르면, 임대차계약기간의 만료는 해지의 통고가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 경과해야 하므로, 12월 초에 해지통고를 하셨다면, 3월 초에 계약이 소멸된다고 볼 수 있습니다.
님의 해지통고 표현방식이 옳지는 않으나, 계약유지의 거절의사는 명백히 12월 초에 이루어진 것이므로 12월 초에 계약해지의 의사를 표시한 것입니다.
원래, 묵시의 갱신 이후에는 임차인의 임의적 해지통고는 법률상 3개월의 유예기간을 두고 효력이 발생하기 때문에 12월 말에 계약을 끝내는 것으로 하자는 님의 의사표시는 무의미한 표현입니다.(임대인이 수락하지 않는한 3개월이 경과해야 합니다.)
결국 해지통고 후의 3개월의 기간은 임대차계약기간에 속하고 계약상의 채권,채무관계에 따라 차임은 지급하셔야 한다고 봅니다. 임차목적물을 사용하지 않은 이유는 순전히 임차인의 개인적인 사유이기 때문입니다.
물론, 해지로 계약이 소멸되는 3월 초부터는 그 임차목적물을 사용하지 않으셨다면, 차임 상당의 부당이득을 지급할 의무는 없다고 볼 것입니다.
임대차가 종료되더라도, 보증금 반환과 임차목적물 명도는 상호 동시이행관계에 있을 뿐만 아니라, 상가건물임대차보호법에 의해 보호되는 대항력(점유 및 사업자등록)을 가지신 경우라면, 보증금을 반환받기 전까지 임차목적물을 명도하지 않고 계셔도 되며 소유자가 누구로 바뀌든 간에 임대차를 계속 주장하실 수 있습니다. 3월 초부터는 임차목적물을 비운 임차인께서 보증금을 청구하실 수 있습니다.
다만, 사안에서는 임차인께서 12월 경에 이사를 하셨다는 점으로 볼 때 대항력을 상실하신 것으로 보이네요.
또한, 질문 중에 전세권설정을 하셨다는 부분에 대해서는 전세권등기를 하셨다는 것을 의미하는 것인가요? 아님 임차권등기를 하셨다는 뜻인가요?
만약 전세권을 설정하신 것이라면, 민법상 전세권에 관한 규정이 적용되는 사안이어서, 상가건물임대차보호법의 적용대상은 아닌 것으로 보이는데요...
님의 설명에 따르면, 내용은 상가건물임대차인데... 전세권설정을 하셨다는 부분은 무슨 뜻인지 잘 이해되지 안네요.
아무튼 해지통고에 따른 3개월의 기간을 둔 것은 임대인에게도 차기임차인 물색 등 준비할 시간을 주는 규정이고, 임대인의 입장에서도 임차인의 계약유지를 믿고 있다가 갑자기 해지통고를 받은 상황인바, 만약 님이 아닌 다른 분에게 임대를 하셨다면, 계속 차임을 받고 계셨을 것이기 때문에 임대인의 지위도 보호받을 필요가 있다고 보여지네요.
감사합니다.
님께서도 새해 모든일 원만하시길 바랍니다.
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