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안녕하세요. 지성법무사사무소의 박서준법무사입니다.
상가건물임대차보호법 제10조 제4항 및 제5항에 따르면, 임대차계약기간의 만료는 해지의 통고가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 경과해야 하므로, 12월 초에 해지통고를 하셨다면, 3월 초에 계약이 소멸된다고 볼 수 있습니다.
님의 해지통고 표현방식이 옳지는 않으나, 계약유지의 거절의사는 명백히 12월 초에 이루어진 것이므로 12월 초에 계약해지의 의사를 표시한 것입니다.
원래, 묵시의 갱신 이후에는 임차인의 임의적 해지통고는 법률상 3개월의 유예기간을 두고 효력이 발생하기 때문에 12월 말에 계약을 끝내는 것으로 하자는 님의 의사표시는 무의미한 표현입니다.(임대인이 수락하지 않는한 3개월이 경과해야 합니다.)
결국 해지통고 후의 3개월의 기간은 임대차계약기간에 속하고 계약상의 채권,채무관계에 따라 차임은 지급하셔야 한다고 봅니다. 임차목적물을 사용하지 않은 이유는 순전히 임차인의 개인적인 사유이기 때문입니다.
물론, 해지로 계약이 소멸되는 3월 초부터는 그 임차목적물을 사용하지 않으셨다면, 차임 상당의 부당이득을 지급할 의무는 없다고 볼 것입니다.
임대차가 종료되더라도, 보증금 반환과 임차목적물 명도는 상호 동시이행관계에 있을 뿐만 아니라, 상가건물임대차보호법에 의해 보호되는 대항력(점유 및 사업자등록)을 가지신 경우라면, 보증금을 반환받기 전까지 임차목적물을 명도하지 않고 계셔도 되며 소유자가 누구로 바뀌든 간에 임대차를 계속 주장하실 수 있습니다. 3월 초부터는 임차목적물을 비운 임차인께서 보증금을 청구하실 수 있습니다.
다만, 사안에서는 임차인께서 12월 경에 이사를 하셨다는 점으로 볼 때 대항력을 상실하신 것으로 보이네요.
또한, 질문 중에 전세권설정을 하셨다는 부분에 대해서는 전세권등기를 하셨다는 것을 의미하는 것인가요? 아님 임차권등기를 하셨다는 뜻인가요?
만약 전세권을 설정하신 것이라면, 민법상 전세권에 관한 규정이 적용되는 사안이어서, 상가건물임대차보호법의 적용대상은 아닌 것으로 보이는데요...
님의 설명에 따르면, 내용은 상가건물임대차인데... 전세권설정을 하셨다는 부분은 무슨 뜻인지 잘 이해되지 안네요.
아무튼 해지통고에 따른 3개월의 기간을 둔 것은 임대인에게도 차기임차인 물색 등 준비할 시간을 주는 규정이고, 임대인의 입장에서도 임차인의 계약유지를 믿고 있다가 갑자기 해지통고를 받은 상황인바, 만약 님이 아닌 다른 분에게 임대를 하셨다면, 계속 차임을 받고 계셨을 것이기 때문에 임대인의 지위도 보호받을 필요가 있다고 보여지네요.
감사합니다.
님께서도 새해 모든일 원만하시길 바랍니다.
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김기표 wrote:
수고하십니다.
서울에서 상가건물을 임차하여 조그만 장사를 하고 있는 사람입니다.
2007년 3월30일에 1년의 계약기간으로 하여 상가임대차계약을 맺고 들어와 현재에 이르렀습니다.
상가임대차계약을 맺은지 1년이 지났으니 계약은 자동으로 연장되었습니다.
사업여건이 갈수록 나빠져서 작년12월말부로 임대차계약을 해지하고 다른 곳으로 규모를 줄여 옮겨갈 것을 계획하였습니다. 그래서 작년12월초에 내용증명을 통해 임대인에게 12월말부로 계약을 해지하겠다는 의사와 12월말부로 보증금을 반환해 줄 것을 요청했습니다.
임대인은 12월말부로 계약을 해지한다는 의사표시를 했지만 12월말에 바로 해지되는 것이 아니라, 묵시적갱신 이후에 임차인의 계약해지이므로, 3개월 뒤인 올해 3월말에 해지되고 보증금도 그때가 되어서야 반환이 가능하다고 합니다.
제가 주위에 문의해보니 임대차계약의 묵시적갱신 이후의 임차인이 임대차계약 해지의사표시 하는 경우에는, 임대인이 해당 해지통보를 받은 날로부터 3개월이 지나야 임대차계약이 해지되고 임대차보증금을 반환받을 수 있다고 합니다. 그러므로 저의 경우 해지통보일로부터 3개월이면 올해3월초에 계약해지 되고 임대차보증금을 반환받을 수 있다는 이야기를 들었습니다.
계약해지되고 보증금을 반환받을 수 있는 시점이 올해3월초인지 아니면 올해3월말인지 궁금합니다.
저는 임대차계약시에 임대차보증금에 대해 전세권설정을 이미 해두었기 때문에 안심하고 작년12월말부로 이사를 하였습니다. 이러한 경우 저는 임대료를 언제까지 부담해야 하는지도 궁금합니다.
임대인은 제가 건물을 사용여부와 상관없이, 계약해지일이 되는 3월말까지 임대료를 부담해야 한다고 합니다.
주위에서는 올해3월초까지의 임대료를 부담해야 한다는 이야기도 있습니다.
그런데 위의 두가지는, 제가 사용하지도 않은 기간(올해 1월,2월,3월)에 대해서 임대료를 부담하는 것이 되므로 부당하다는 생각이 듭니다.
제가 건물을 작년12월말까지 사용하였으므로, 저는 작년12월말까지의 임대료만 부담하면 된다고 생각합니다.
두서없는 글 읽어주셔서 감사합니다.
새해 복 많이 받으시고 건강하세요..
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