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이민석 wrote:
안녕하세요. 궁금한 점이 있어 다시 질문을 올립니다.
저는 건물에 임대차계약을 맺고 장사를 하고 있습니다.작년에 1년을 계약기간으로 임대차계약을 체결했고 4개월전 본 임대차계약이 종료되었습니다. 임대인은 계약기간 종료 한달전 내용증명으로 한달뒤 임대차계약이 종료되며 임대조건 20~30%정도 인상하여 새로이 임대를 놓고자 한다고 서면통보를 해 보내왔습니다.
저는 도저히 수용할 수 없었고 그렇다고 시설투자를 많이 했는데 나갈 수도 없는 입장이었습니다. 그래서 저는 서면으로 명도거절의 의사표시와 함께 현재의 임대료로 계약연장을 해줄 것을 요청했습니다.
그리고 일단은 영업에 필요한 물품,기타 시설을 타사업장으로 옮기고 그곳에서 영업을 하였고 이곳은 몇가지 물건만 남겨두고 건물은 사용 안하면서 임대인과 임료협상을 하기위해 지금까지 시간을 계속 끌어왔습니다.
지금은 계약기간 종료 후 4개월이 지났고 임대인은 명도소송을 제기하였습니다.명도소장을 받아보니 해당 건물명도와 더불어 계약기간 종료후 임대료(인상전 임대료 기준)까지 납부하라는 내용이었습니다.
임대인은 계약종료 한달전 그때 당시 이미 임대료가 두달치 연체(계약해지 사유충족)가 되어 있었고 계약기간이 종료되니 새로운 계약(30%인상 조건)을 체결하려 한다고 공지했으므로 이것은 조건부 해지통지를 한 것이라고 합니다. 더욱이 지금의 임대조건은 상가임대차보호법 범위밖(보증금 40,000,000 월임대료 2,500,000 /서울지역)이니 임차인에게는 재계약 청구권 자체가 없다라고 했습니다.
이미 임대료가 많이 연체(6개월가량 연체)되어 있고 사업이 신통치 않은 지금의 상황에서는 명도할 수 밖에 없다는 판단을 했습니다. 그러나 사용하지도 않은 기간에 대한 임료를 납부하는 것은 억울했습니다.
그래서 저는 동시이행항변권을 근거로 임대인의 주장을 반박했습니다. 사용을 안했고 점유만 한 것이다. 임대보증금을 돌려받지 못해서 명도를 하지 못한 것이다. 보증금을 돌려준다면 명도하겠다. 그러나 계약종료후 임대료는 납부하지 못하겠다라고 했습니다.
이에 대해 임대인은 지금 상황에서 동시이행항변권은 말도 안된다. 임대차종료 후 명백한 이행거절에 따른 채무불이행(계약종료 후에도 명도하지 않고 계속해서 임료를 체납한 것)으로 인해서 계약종료일로부터 지금까지 임대인은 임대를 하지 못하고 있으므로 계약종료 후의 임대료는 당연히 임차인이 납부해야만
한다고 주장합니다. 그러므로 명도시 연체 임대료를 모두 공제하고 즉시 돌려주겠다 라고 합니다.
지금 저의 경우 동시이행항변권 주장이 가능한가요?
아니면 임대인 말처럼 동시이행항변권이 없고 명백한 이행거절로 인한 채무불이행에 따른 손해배상책임(임료상당액)이 있는 것인가요?
읽어주셔서 감사합니다. |
