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안녕하세요?
지성 법무사사무소의 임만식법무사입니다.
부당이득반환청구 관련 대법원판례를 소개합니다.
대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 【건물명도】
[공1998.8.15.(64),2090]
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【판시사항】
임차인이 임대차 종료 후 임차 건물을 계속 점유하였으나 본래 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니한 경우, 부당이득반환의무의 성립 여부(소극)
【판결요지】
법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다.
【참조조문】
민법 제618조,제741조
부당이득과는 별개로 손해배상(민법750조)의 요건을 갖추었다면 손해배상을 하여야 할 것으로 보입니다.
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이민석 wrote:
안녕하세요.
궁금한 것이 있어 다시 질문드립니다.
번거롭게 해서 죄송합니다.
저는 건물에 임대차계약을 맺고 장사를 하고 있습니다.작년에 1년을 계약기간으로 임대차계약을 체결했고 4개월전 본 임대차계약이 종료되었습니다. 임대인은 계약기간 종료 한달전 내용증명으로 한달뒤 임대차계약이 종료되며 임대조건 20~30%정도 인상하여 새로이 임대를 놓고자 한다고 서면통보를 해 보내왔습니다.
저는 도저히 수용할 수 없었고 그렇다고 시설투자를 많이 했는데 나갈 수도 없는 입장이었습니다.
그래서 일단은 영업에 필요한 물품,기타 시설을 타사업장으로 옮기고 그곳에서 영업을 하였고 이곳은 몇가지 물건만 남겨두고 건물은 사용 안하면서 임대인과 협상을 하기 위해 지금까지 시간을 계속 끌어왔습니다.
지금은 계약기간 종료 후 4개월이 지났고 임대인은 명도소송을 제기하였습니다.명도소장을 받아보니 해당 건물명도와 더불어 계약기간 종료후 임대료(인상전 임대료기준)까지 납부하라는 내용이었습니다.
제가 들은 바로는 점유만 하고 사용하지 않은 경우 임대료를 납부할 의무가 없다는 대법원 판례가 있다고 합니다.
해당 판례를 근거로 임대인에게 계약종료 이후 사용하지 않은 기간 임대료는 납부하지 못하겠다고 주장했습니다.
이에 임대인은 계약종료 한달전 그때 당시 이미 임대료가 두달치 연체(계약해지 사유충족)가 되어 있었고 계약기간이 종료되니 새로운 계약(30%인상 조건)을 체결하려 한다고 공지했으므로 이것은 조건부 해지통지를 한 것이라고 합니다. 더욱이 지금의 임대조건은 상가임대차보호법 범위밖(보증금 40,000,000 월임대료 2,500,000 /서울지역)이니 임차인에게는 재계약 청구권 자체가 없다라고 했습니다.
이에 대해 임차인이 이행거절하였으니 귀책사유가 임차인에게 있으므로 제가 말한 대법원판례는 적용되지 않는다고 합니다.(대법원 판례는 임대인이 계약기간 만료되었는데 일방적으로 보증금을 돌려주지 않은 경우로 귀책사유가 임대인에게 있는 경우에 한해 적용되는 것이라 합니다.)
그리고 제가 새로운 계약체결도 하지 않고 명도에 대해서도 명백한 이행거절을 한 상황이고 이로 인해 계약종료일로부터 지금까지 임대인은 임대를 하지 못하고 있으므로 계약종료 후의 임대료는 당연히 임차인이 납부해야만 한다고 주장합니다.
정말 이 경우에 제가 말한 대법원 판례는 적용되지 않고 계약기간 종료 이후의 사용하지 않은 기간의 임대료까지 제가 납부해야만 하나요?
그리고 상가임대차보호법 범위밖이라 재계약 청구권 자체가 없는 것인가요?
읽어주셔서 감사합니다. |
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