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안녕하세요?
지성 법무사사무소의 임만식법무사입니다.
1.지명채권양도는 양도인(채권자)과 양수인간의 합의만으로 성립합니다.따라서 임대보증금반환채권 양도의 경우 채무자인 임대인의 동의는 필요없습니다.지명채권양도의 채무자에 대한 대항력은 양도인이 채무자에게 채권양도를 통지하거나, 채무자가 채권양도를 승낙하면 생깁니다. 채권양도통지는 채무자가 동의하지 않더라도 채무자가 채권양도사실을 알고 있으면 그 대항력이 생깁니다.
2.양도인의 보증금반환채권 양도통지가 있었으므로 그 채권양도는 채무자인 임대인게게 대항력이 발생하였습니다.그러므로 임차인의 건물명도시 보증금은 채권양수인에게 반환해야 합니다.
3.보증금은 임차인의 연체차임 기타 임대차에서 발생한 채무을 우선 담보하므로 임대인의 차임채권이 다른 채권자의 채권에 우선하여 변제받습니다.
4.5.내용증명을 보낼 필요는 없습니다.위에서 언급했듯이 임대인의 동의는 채권양도의 성립 내지 효력과는 무관합니다.
6.임차인은 더 이상 보증금반환채권에 있어서 채권자가 아니고 채권양수인인 사채업자가 채권자입니다. 그러므로 임차인의 연체차임 등 채무를 공제하고 남은 보증금은 사채업자에게 반환해야 합니다. 만약 임차인에게 보증금을 반환한다면 그것을 가지고 사채업자에게 대항할 수 없습니다.
감사합니다.
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조철환 wrote:
안녕하세요..
서울 근교에서 조그맣게 임대사업을 하는 사람입니다.최근 건물한 층에 입주한 임차인이 개인사채를 써서 대출을 받았으며 저는 사채업자로부터 다음과 같이 상당히 불쾌한 전화를 받았습니다.
임차인으로부터 임대보증금에 대한 권리를 양도받았다. 사채업자가 한달에 한번정도 임대인에게 전화를 해서 임대료 미납액에 대해 물어 볼 것이다. 이에 대해 당시 현재 미납액에 대해서만 말해주면 된다. 그리고 항상 통화내용은 녹취되고 있다.
그리고 나중에 임차인의 명도시 미납된 임대료를 정산하고 남은 보증금은 임차인이 아닌 자신(사채업자)에게 주면 된다고 했습니다.
그리고 며칠이 지난 뒤 채권양도통지서라고 해서 내용증명서가 왔습니다. 그리고 임대차계약서 사본도 첨부되어 있었습니다. 내용에는 채권양도인(임차인) 채권양수인(사채업자) 제3채무자(임대인)의 성명 및 주소 등의 인적사항과 채권양도금액(임대보증금 전부)가 표시되어 있습니다.
내용은 “채권양도인은 제3채무자에게 받을 채무금을 채권양수인에게 채무변제에 갈음하여 양도하였음을 통지합니다. 제3채무자는 전세기간이 만료되는 시점(계약서상 계약만료일)에 전세보증금반환채권을 양수인에게 지급함과 동시에 양도인은 즉시 부동산을 임대인에게 명도한다.“
문의사항은 다음과 같습니다.
1. 임대인의 동의없이 임대보증금반환채권을 제 3자에게 양도할 수 있나요?
2. 이 경우 계약만료 후 임차인이 건물 명도시 임대차보증금을 사채업자에게 반환해야 하나요?
3. 임대료체납액이 있다면 임대료체납액에 대한 임대인의 채권과 사채업자 채권 중 법적으로 어떤 것이 우선합니까?
4. 내용증명을 받았으니 저도 저의 입장을 내용증명을 통해 사채업자에게 보내야 하지 않나요? 만일 의사표시를 하지 않으면 임대인이 해당 내용에 대해 묵시적인 동의를 하는 게 되지 않습니까?
5. 내용증명을 보낼 내용으로는 임대인으로서 이러한 채권양도에 대해 동의한 적이 없다. 임대차보증금 반환문제는 임대인과 임차인이 알아서 할 일이다. 그리고 만일 채권양수인이라 주장하는 사채업자에게 임대차보증금 반환을 하게 되는 경우에도 모든 미납된 금액(임대료,관리비 및 각종 공과금) 및 건물과 관련된 손실이 있을 경우 계약서에 근거한 제비용(원상복구비용 등)을 공제한 뒤 임대차보증금의 반환이 가능할 것이다. 괜찮을지 추가할 내용은 없는지 궁금합니다.
6. 임대인으로서 그 밖에 주의해야 할 점이나 문제요소는 없나요?
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