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안녕하세요?
지성 법무사사무소의 임만식법무사입니다.
선순위 전세권등기가 있는 상태에서 확정일자를 받았다면 전세권자보다 우선변제권 순위에서 밀릴 뿐이지 확정일자의 효력은 있습니다.
경매가 진행될 경우 김진업씨께서는 경락가에서 1순위자인 근저당권자 국민은행(1200만원),2순위자인 전세권자(1000만원)가 배당받고 남은 잔액에 대하여 배당받을 수 있습니다.
경매절차에서 배당을 받으려면 배당요구종기일까지 권리신고 및 배당요구신청을 하여야 합니다.
김진업씨께서 직접 경매에 참가하는 문제는 시간상, 지면상 여기서 논의하기에는 적절하지 않은 것으로 보입니다.
확정일자가 유효하므로 근저당권을 추가로 설정하는 것은 의미가 없습니다.
지금 귀하께서는 경매대금에서 3순위자로 배당을 받든지, 아니면 직접 매수인이 되어 경매물건을 취득하든지 둘 중에 하나를 선택하시면 될 것 같습니다.2~3회 유찰이 된다면 경매가가 상당히 떨어지므로 직접 매수인으로 참가하는 것을 고려해보는 것이 나을 것같습니다.
감사합니다.
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김진업 wrote:
수고 많습니다.경남사천에 거주하고 있는 사람입니다.
2004월11월에 전세 입주했고요 이전의 세입자가 이사를 가면서 전세권설정을 해지하지 않고 지금까지 있었는데 저는 그것도 모르고 계약당시 확정일자만 받아 놓은 상태입니다.
사업을 하던 남편의 부도로 집주인(여자)도 함께 행방불명이 되어 연락이 안 되는 상황이고 동시에 이전 세입자가 전세금 3000만원 중 돌려 받지 못한 1000만원으로 인해 올 3월 법원
경매 신청을 한 상태입니다.
아파트 시세는 국민은행 융자1200만원 포함 5700만원 정도이고요 저는 6월말에 새 아파트 입주예정인데 잔금 및 중도금 처리가 걸립니다.
집주인을 만나기라도 하면 차라리 제가 집을 사서 전세권 및 국민은행 저당액을 처리 및 되팔아 새아파트로 입주하면되는데 만날 길이 없는상태라서..
1.전세권설정된 상태에서 확정일자를 받은거라 확정일자가 법적효력이 없다는데 그게 사실인지?
2.사실일 경우 경매로 넘어가면 제가 권리가 없기에 한푼도 못 받는건지 궁금합니다?
3.사실이 아닐경우 경매참가여부,경매가 산정방법 및 적정입찰경매가(넘 어려운 질문이죠)?
4.확정일자 효력유무에 따른 근저당설정의 추가가 필요한지?
5.지금상태에서 최우선의 방법이 무엇인지?
무리한 질문일지 모르지만 제겐 아주 중요하고 급박한 일이니 상세한 답변 부탁드립니다.
고맙습니다.
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