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지성 wrote:
안녕하세요? 저는 지성법무사사무소의 임만식법무사입니다.
질문1.에 대하여
강제집행절차에서 각 임차인은 보증금 중 일정액(수도권중 과밀억제권역은 4천만원중 1천6백만원,광역시는 3천5백만원중 1천4백만원,기타 지역은 3천만원중 1천2백만원)의 범위내에서는 최우선변제권에 의하여 배당을 받을 수 있습니다.단 임차인은 그 주택에 대한 경매신청의 등기전에 대항력(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 합니다.보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의1를 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있습니다.하나의 주택에 임차인이 2인이상이고,각보증금의중 일정액의 합산액이 주택가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 봅니다.
질문2.에 대하여
전세권설정계약과 전세권설정등기를 하면 전세권이 성립 내지는
그 효력이 발생하는 바, 전세권은 용익물권 및 담보물권의 성질을 겸유하고 있습니다. 현재 소액보증금의 최우선변제권이 있으므로 전세권을 추가로 설정할 필요는 없을 것 같습니다.
질문3.에 대하여
소액보증금이 아닌 주택임차인은 대항력(인도와 주민들록)과 계약서상 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기는 바, 근저당권등기일자와 확정일자를 비교하여 우선순위를 정합니다. 본 사안은
근저당권보다 순위가 앞서는 소액보증금에 해당하므로 근저당권설정순위와 상관없이 보호된다고 하겠습니다.
질문4.에 대하여
전세권은 물권으로서 누구에게나 대항할 수 있으나 임차권은 채권으로서 원칙적으로 임대인에 대하여만 대항할 수 있습니다.다만 등기한 임차권이나 인도와 주민등록을 마친 주택임차권은 대항력이 있으며 확정일자를 받은 경우에는 우선변제권이 생기는 점에서는 전세권과 비슷하다고 하겠습니다.
집행절차에서 전세권자는 전세권에의하여 바로 담보권실행경매(임의경매)을 들어갈 수 있으나, 임차권자는 보증금반환소송에서 확정판결을 받은 후에 강제경매에 들어 갈 수 있다 점에서도 차이가 있습니다.
질문5.에 대하여
임차인이 세금을 체납한 경우 국가나 지자체는 체납처분압류를 할 수 있고 그 결과 압류와 체납처분압류가 경합할 경우에는 체납처분압류가 우선하게 됩니다. 물론 주택임대차보호법상 소액보증금 중 일정액은 우선적으로 보호됩니다.
질문6.에 대하여
설사 주임법상 소액보증금중 일정액으로서 보호를 받는다하더라도 경매절차가 개시될 것이 예상된다면 굳이 임대차계약을 체결할 필요는 없을 것 같습니다.경매절차에서 배당에 참가하려면 여러가지 기회비용이 생길 수 있기 때문입니다.
감사합니다. |
