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안녕하세요? 저는 지성법무사사무소의 임만식법무사입니다.
질문1.에 대하여
강제집행절차에서 각 임차인은 보증금 중 일정액(수도권중 과밀억제권역은 4천만원중 1천6백만원,광역시는 3천5백만원중 1천4백만원,기타 지역은 3천만원중 1천2백만원)의 범위내에서는 최우선변제권에 의하여 배당을 받을 수 있습니다.단 임차인은 그 주택에 대한 경매신청의 등기전에 대항력(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 합니다.보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의1를 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있습니다.하나의 주택에 임차인이 2인이상이고,각보증금의중 일정액의 합산액이 주택가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 봅니다.
질문2.에 대하여
전세권설정계약과 전세권설정등기를 하면 전세권이 성립 내지는
그 효력이 발생하는 바, 전세권은 용익물권 및 담보물권의 성질을 겸유하고 있습니다. 현재 소액보증금의 최우선변제권이 있으므로 전세권을 추가로 설정할 필요는 없을 것 같습니다.
질문3.에 대하여
소액보증금이 아닌 주택임차인은 대항력(인도와 주민들록)과 계약서상 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기는 바, 근저당권등기일자와 확정일자를 비교하여 우선순위를 정합니다. 본 사안은
근저당권보다 순위가 앞서는 소액보증금에 해당하므로 근저당권설정순위와 상관없이 보호된다고 하겠습니다.
질문4.에 대하여
전세권은 물권으로서 누구에게나 대항할 수 있으나 임차권은 채권으로서 원칙적으로 임대인에 대하여만 대항할 수 있습니다.다만 등기한 임차권이나 인도와 주민등록을 마친 주택임차권은 대항력이 있으며 확정일자를 받은 경우에는 우선변제권이 생기는 점에서는 전세권과 비슷하다고 하겠습니다.
집행절차에서 전세권자는 전세권에의하여 바로 담보권실행경매(임의경매)을 들어갈 수 있으나, 임차권자는 보증금반환소송에서 확정판결을 받은 후에 강제경매에 들어 갈 수 있다 점에서도 차이가 있습니다.
질문5.에 대하여
임차인이 세금을 체납한 경우 국가나 지자체는 체납처분압류를 할 수 있고 그 결과 압류와 체납처분압류가 경합할 경우에는 체납처분압류가 우선하게 됩니다. 물론 주택임대차보호법상 소액보증금 중 일정액은 우선적으로 보호됩니다.
질문6.에 대하여
설사 주임법상 소액보증금중 일정액으로서 보호를 받는다하더라도 경매절차가 개시될 것이 예상된다면 굳이 임대차계약을 체결할 필요는 없을 것 같습니다.경매절차에서 배당에 참가하려면 여러가지 기회비용이 생길 수 있기 때문입니다.
감사합니다.
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박아름 wrote:
18평짜리 투룸 오피스텔 전세가 12,000,000에 계약하려 하는데 은행에 근저당 최고 설정액이 32,500,000(현매매예상가 36,000,000) 되있습니다.
주인은 전세등기도 해준다고 하는데 왠지 찝찝한 느낌이 있습니다. 호별로 각각 주인이 다른데(두집 주인도 있음) 몇몇호가 가압류 되있다고 하고 경매에 들어갔다고 합니다.
1.만약 저희도 살다가 가압류라도 되면 전세금을 다 되돌려 받을수 있고 경매시 낙찰 우선권이 있는지요?
2. 전세권 설정을 해놓으면 어떤 효력이 발생하고 현상태에서 전세권설정이 필요한지도 궁금합니다.
3.주택임대차 보호법에 의해 보호받는다는 얘기도 들었는데 1순위 근저당 설정일자가 확정일자보다 빨라도 어떤 불이익은 없는지요?
3.전세권과 임차권의 차이가 무엇인지요?
4.세금 체납등으로 세입자에게 압류가 들어올수 있는지요?
5.계약전 알아야 할 유의사항에 대해서도 알려주시면 감사하겠습니다.
귀사의 무궁한 건승을 빕니다. |
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