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안녕하세요? 저는 지성법무사사무소의 임만식법무사입니다.
질문1에 대하여
명도소송를 제기하기 위해서는 임대차가 종료되어야 하고 그 일환으로 차임연체로 인한 해지를 하려면 차임연체액이 2기의 차임액에 달하여야 합니다.위 사안에서 2기의 차임연체일자는 6월 18일입니다.6월까지의 보증금 5백만원을 받으면서 후불제로 전환하였다면 후불제는 7월부터 적용될 것으로 사료되기 때문입니다.
지급명령은 채무자가 다투지 않을 것이 예상될 경우에 채권자가 통상의 절차보다 간이.신속.저렴하게 집행권원을 얻는 방법이고 지급명령신청에 대한 법원의 재판에 대하여 채무자가 이의신청하면 통상의 소송절차로 이행되므로 양자를 동시에 할 실익이 없습니다.
질문2에 대하여
임차인이 2기의 차임을 연체한 경우에 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있고 이 경우 임대차는 종료되므로 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 건물명도의무는 동시이행의 관계에 있습니다.
임대인은 보증금을 받지 않은 상태이므로 곧바로 명도소송을 제기하면 됩니다.
다만 임차인은 적법하게 점유을 시작하였으므로 임대차종료후의 임대인이라고 하더라도 소송에 의하지 않고 직접 실력을 행사하여 집기를 들어낼 수는 없습니다.(자력구제는 원칙적으로 불허됨)
질문3에 대하여
내용증명은 소정의 양식대로 채무의 이행을 최고하는 내용으로 작성하여 우체국에서 하면 됩니다.(우체국에 가서 물어보면 알려줍니다)
그런 다음에 명도소송을 제기하는 데 이는 건물명도청구의 소장을 작성하여 관할 지방법원에 제기하면 됩니다(소장작성은 법무사에게 위임할 수 있습니다).
질문4에 대하여
권리금은 주로 점포임대차에 부수하여 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익 내지 특수한 권리이용의 댓가로서 임차권의 양수인으로부터 그 양도인에게 지급되는 금전으로 이는 권리금계약에 의해 지급되며 권리금계약은 임차권양도계약에 부종합니다.(따라서 임대인의 허락은 필요없다고 하겠습니다)권리금은 민법에는 규정이없고 관행에 의하여 규율되고 있는 실정입니다. 임대인은 권리금 반환의무를 지지 않습니다.
마지막으로 임차권양도나 임차물전대의 경우 임대인의 동의를 얻지 않은 때에는 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있으나,사안에서 아직 양도나 전대가 이루어 지지않은 것으로 보이므로 이를 이유로 임대차를 해지할 수는 없고 양도나 전대가 이루진 후에나 해지할 수 있을 것입니다.해지는 특별한 방식에 의할 필요는 없고 임차인에 대하여 해지의 의사표시가 도달되게 하기만 하면 됩니다.(보통은 내용증명에 의하나, 명도청구소송을 제기해도 피고에게 소장부본송달시에 해지의 의사표시가 있게됩니다)
감사합니다.
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김대원 wrote:
너무.. 힘들고 마음이 아파서.. 도움이 필요합니다.
[내용정리]
부모님께서 성남 모 재래 시장에서 수십년 장사를 해 오셨습니다.
그런데 이제는 연로하셔서 가게를 월세를 놓게 되었습니다.
원래 계획은 1000/100으로 월세를 놓기로 했지요..
그렇게 가게를 내 놓았는데.. 어떤 아주머니께서 찾아오셨습니다.
사정이 여의치 않아 보증금은 6월 500만원 12월 500만원을 주신다고 하셨고..
보증금을 받기 전 까지는 110만원에 월세를 주시기로 하셨지요..
워낙 자신있게 말씀을 하셔서 그렇게 가 계약을 했습니다.
자리는 횡단보도 앞으로 몫은 아주 좋습니다.(노점식 자리)
자리를 잡으시고 반찬가게를 한다며 물건을 들여놓았습니다.
그런데 수도 설치와 관련하여 약간의 문제가 생겼습니다.
수도를 몇일 사용 못한 것에 대해 피해보상을 200~300만원을 하라더군요...
그래서 말도 안된다고.. 그럼 가게를 빼라고 했더니 법적으로 하자며.. 막무가네로 나왔습니다.
그래서 부모님께서 하는 수 없이 월세 1000/80(보증금 받기 전까지는 90만원)으로 전향해 주셨지요...
그렇게 정식 계약을 했습니다.
그런데 아줌마는 반찬가게를 2일인가 하더니.. 장사가 안된다고.. 떡볶이를 해보겠다고 했습니다.
그러더니 한달여 가량 가게에 얼굴도 안보이며 닫아 놓은 채로 떡볶이를 배우로 다닌다며 가게를 닫아 놨습니다.
그렇게 한달 후에 떡볶이를 열더니 그 장사도 3~7일 정도 하더니.. 못하겠다고 했습니다.
저희는 설마.. 하며 있었는데.... 그뒤로 문을 안 열더군요...
물론 가게 세는 계약 후 2개월 가량 월 90만원씩은 약정한 일자보다는 늦었지만.. 주더군요...
그런데... 5월 17일 부터 연락을 하면.. 곧 주겠다면서... 차일 피일 월세를 미뤘습니다.
그러다가 5월 말쯤 부터는 아예 전화를 해도 받지를 않고 집에가도 나타나질 않습니다.
그래서 좀 더 알아보니.. 복덕방에 권리금 700만원에 가게를 마음대로 내 놨더군요...
물론.. 가게는 주인의 허락이 있어야 하며.. 전전세는 안된다고 명시했습니다.
... 보아하니.. 가게를 무작정 놔둘 태세인것 같은데요...
이런 경험이 없는 저희 가족은 마음 고생을 너무나 하고 있습니다.
생계도 어려운데... 이런 일까지 생기니... 한 없이.. 사람이 미워지네요..
그래서 다음과 같은 질문이 있습니다.
[질문]
1. 보증금을 6월 30일까지 500만원을 먼저 받기로 했습니다.
대신 선불로 매월 17일에 월세를 받기로 했지요...
명도 소송을 걸게 되면.. 미납이 2개월이 지나야 한다는데요 ...
이렇게 선불로 할 경우 2개월이 되는 때가 언제인지요 ?(정확한 일자를 알려주세요!)
즉 5월 17일 못 받았습니다. 그리고 6월에는 보증금 500만원을 받는 조건으로 6월 부터는 후불 전향이구요...
또는 지급명령 신청을 해도 될 것 같은데요... 어떤게 가장 빠르고 좋을지요 ?
아니면 명도소송 및 지급명령을 같이 해도 되나요 ?
2. 가게터가 2~4평 정도라서 떡볶이 다이와 냉장고 등.. 몇가지 물건들이 있습니다.
내용 증명을 발송한 후에 임의로 이 물건들을 팔거나 다른 곳으로 이전하여.. 다시 가게를 세 놓던지.. 팔려고도 생각을 해 봅니다.
이럴 경우 세입자가 피해 보상을 해와도.. 총 200~300만원 정도가 들것 같은데요...
그냥 그렇게라도 빨리 내 보내고 싶은데... 가능할지요 ?
3. 명도 소송 및 내용 증명은 어떻게 하는 것이 가장 좋은지요 ?
4. 주인의 허락 없이 권리금을 그렇게 마음대로 놔도 되는지요 ?
저희는 그 아줌마 나가면 가게를 팔던지 저희가 다시 할려고 합니다.
세를 안주고 싶은데요...
기간을 채우기 위해 아줌마 대신 다른 분을 넣어야 하는지요 ?
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너무 몰라서요.. 꼭 자세한 설명 부탁드리며..
감사합니다.
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계약서 상에 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도에 사용할 수 없다라고 명시 되었습니다.
그리고 2회 이상 차임의 지금을 연체하거나 위의 사항을 위반 햇을 때 임대인은 즉시 본 계약을 해지 할 수 있다라고 되어있습니다.
그렇다면.. 임차권을 타인에게 양도하려 한 것이기 때문에 위반사항이 되는 것인지요 ?
물론 주인인 저희와 상의도 없었습니다.
해지 사유가 된다면 어떤 식으로 일을 진행하는 것이 가장 좋은 것인지요 ?
알려주시면 감사하겠습니다.
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